Zjednodušeně - realitní zprostředkovatel je tak v právním vztahu nejen s prodávajícím, ale také s kupujícím a z toho plyne řada dalších povinností, které když nedodrží nebo poruší, může kupující od smlouvy odstoupit nebo to způsobí neplatnost smlouvy.

Od počátku platnosti ZRZ upozorňujeme na riziko, že rezervační smlouva může být posuzována jako smlouva o realitním zprostředkování. NENÍ DŮLEŽITÝ NÁZEV SMLOUVY, ALE JEJÍ OBSAH! 

 

Jaká jsou nejčastější pochybení?

 

1| Dvoustranná rezervační smlouva se zájemcem

Neuzavírejte s kupujícím dvoustrannou rezervační smlouvu, pokud není vaším skutečným záměrem uzavřít smlouvu o realitním zprostředkování. Taková smlouva bude za smlouvu o realitním zprostředkování považovaná ať ji nazvete jakkoliv!

Nehledě na řadu povinností, které musíte podle ZRZ a Občanského zákoníku dodržet, je taková rezervační smlouva prakticky nevymahatelná! Důvodem je zákaz uložit zájemci povinnost uzavřít zprostředkovávanou realitní smlouvu (§ 14 ZRZ). To znamená, že není možné touto rezervační smlouvou kupujícího zavázat k uzavření kupní smlouvy (nebo zájemce o nájem zavázat k uzavření nájemní smlouvy) a zároveň tak ani logicky není možné platně sjednat za porušení takového závazku smluvní pokutu.

Ze stejného důvodu nebude zřejmě vymahatelná ani smluvní pokuta za porušení "náhradního" závazku "poskytnout součinnost při sjednání a uzavření realitní smlouvy", který se v takových smlouvách často objevuje. Těžko si představit, že by soud přiznal realitnímu zprostředkovateli pokutu za neposkytnutí součinnosti k uzavření smlouvy, kterou klient nemá povinnost uzavřít, tím spíše je-li to spotřebitel.

Doporučení: Uzavírejte trojstranné rezervační smlouvy, které jsou postavené jako smlouva mezi prodávajícím a kupujícím a realitní zprostředkovatel je v nich pouze vedlejším účastníkem.

 

Ani trojstranná rezervační smlouva ale není zárukou, že je vše správně, jak se mnozí domnívají a je nutné se vyvarovat i dalších pochybení, která se u trojstranných rezervačních smluv objevují!

 

2 | Závazky mezi zprostředkovatelem a kupujícím

Obvykle je v trojstranné rezervační smlouvě zprostředkovatel označen jako "vedlejší účastník". Pokud jsou v ní ale sjednávány závazky mezi zprostředkovatelem a ostatními účastníky, pak i taková smlouva může být smlouvou o realitním zprostředkování a zprostředkovatel "plnohodnotnou" stranou, kterou je možné žalovat u soudu (např. o vrácení rezervačního poplatku).

Mezi nejčastější chyby, díky kterým se rezervační smlouva posuzuje jako smlouva o realitním zprostředkování patří:

• závazek zprostředkovatele, že zprostředkujete uzavření realitní (kupní) smlouvy,
• nebo že bude vykonávat činnost směřující k uzavření realitní (kupní) smlouvy,
• výčet povinností zprostředkovatele,
• závazek vůči zprostředkovateli, že mu bude poskytována součinnost s uzavřením realitní smlouvy.

Doporučení: Vyhněte se sjednávání závazků a uvádění povinností zprostředkovatele a/nebo vůči zprostředkovateli. Tato ustanovení nahraďte závazky mezi prodávajícím a kupujícím.

Jedinou výjimkou je závazek zprostředkovatele, že nebude nemovitost dál nabízet ani jednat s případnými zájemci. Ten má v rezervační smlouvě své opodstatnění a je bez rizika.

 

3 | Pokuta ve prospěch zprostředkovatele

Ujednání o pokutě ve prospěch zprostředkovatele pro případ neuzavření realitní smlouvy nebo dělení pokuty mezi prodávajícího či kupujícího a zprostředkovatele není vymahatelné.

Jak jsme psali výše, zprostředkovatel nemůže zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu (§ 14 ZRZ) a proto ani nelze ve prospěch zprostředkovatele platně sjednat smluvní pokutu.

Doporučení: Případnou smluvní pokutu pro případ neuzavření realitní smlouvy nebo za porušení povinností z rezervační smlouvy sjednejte pouze mezi kupujícím a prodávajícím. 

 

4 | Oprávnění zprostředkovatele nakládat s rezervačním poplatkem

Nejvyšší soud potvrdil rozsudek Krajského soudu, který dovodil, že pokud je realitní zprostředkovatel oprávněn s rezervačním poplatkem nakládat, a to způsobem odpovídajícím vývoji smluvních vztahů účastníků smlouvy, pak je rezervační smlouva současně i úschovní smlouvou a realitní zprostředkovatel je ve věci "pasivně legitimován". To znamená, že je možné ho žalovat o vydání bezdůvodného obohacení, pokud rezervační poplatek nevyplatí kupujícímu, který od rezervační smlouvy odstoupil.

Může pak nastat situace, že vyplacení rezervačního poplatku budou po realitním zprostředkovateli požadovat obě strany. Prodávající, protože mu rezervační poplatek náleží, a kupující, protože jde o bezdůvodné obohacení.

Doporučení: Sjednejte, že rezervační poplatek kupující skládá ve prospěch prodávajícího, byť by to bylo na účet realitního zprostředkovatele jako tzv. platební místo. Naopak ve smlouvě nesjednávejte, že zprostředkovatel je oprávněn o rezervačním poplatku jakkoliv rozhodovat, tzn. ani o jeho vrácení či započtení na provizi. Povinnost vrátit rezervační poplatek má pak prodávající, který vám k tomu ev. musí dát pokyn. Rovněž započtení pohledávek sjednejte pouze mezi kupujícím a prodávajícím.

 

5 | Ustanovení spotřebitelské smlouvy

Pokud vše výše uvedené budete mít správně, ale uvedete v rezervační smlouvě ustanovení, která dávají rezervační smlouvě status smlouvy spotřebitelské, jde o naprosto zásadní pochybení.

Typicky jde o:

• poučení o možnosti od smlouvy odstoupit ve lhůtě 14 dnů, je-li uzavřena mimo prostory obvyklé k podnikání zprostředkovatele,
• právo na mimosoudní řešení spotřebitelských sporů prostřednictvím ČOI,
• jakékoliv řešení úhrady zprostředkovatelské provize (např. ujednání o použití rezervačního poplatku na provizi),
• dohoda o zajištění financování a/nebo poskytnutí jakýchkoliv dalších služeb,
• uvedení v předmětu smlouvy "zprostředkování uzavření realitní smlouvy" atd.

Doporučení: Nedávejte do rezervační smlouvy žádná výše uvedená ustanovení ani ujednání. A to ani s prodávajícím! Pokud chcete kupujícímu financování či jakékoliv jiné služby poskytnout, uzavřete s ním ohledně toho samostatnou smlouvu, která nebude s rezervační smlouvou nijak provázána (tzn. nesjednávejte v ní například vrácení rezervačního poplatku). Pokud jde o prodávajícího a chcete dohodnout něco, co nemáte vyřešeno ve zprostředkovatelské smlouvě, uzavřete raději dodatek ke zprostředkovatelské smlouvě.