3 velmi časté mýty o smlouvách v realitách
Datum zveřejnění článku 20.6.2022
Stává se, že některé "pravdy" se natolik vžijí, že o jejich pravdivosti už ani nepřemýšlíme. Přijmeme je a řídíme se jimi, přestože nemusíme, a přestože nám mohou zbytečně komplikovat život.
Dnes se podíváme na 3 velmi časté mýty o smlouvách v realitách a na to,
jestli zbytečně neplýtváte svým časem a penězi. A také jestli sami některý mýtus nešíříte dál jako třeba v případě mýtu č. 1.
- Mýtus č.1 "Když neuzavřu písemnou zprostředkovatelskou smlouvu, porušuji zákon!"
Makléři se někdy setkávají s tím, že vlastníci odmítnou uzavřít zprostředkovatelskou smlouvu s tvrzením, že konkurence žádnou smlouvu nepotřebuje a bude jim prodej / nájem zprostředkovávat bez smlouvy. Častou reakcí makléře pak je, že konkurence porušuje realitní zákon, protože zprostředkovatelská smlouva musí být podle zákona písemná.
Není to tak. Nemusí! Realitní zákon nezakazuje ústní formu, pouze říká, že ústní forma je "relativně neplatná". V tomto případě relativní neplatnost (ústní formy smlouvy) dává možnost vlastníkovi (zájemci o realitní zprostředkování) vznést námitku neplatnosti. Pokud tak ale neučiní a je plněno (je uzavřená kupní / nájemní smlouva a uhrazená provize), pak je vše v pořádku.
Konkrétně jde o § 9 zákona č. 39/2020 Sb. Zákon o realitním zprostředkování, který bývá nesprávně interpretován jako zákaz ústních zprostředkovatelských smluv.
§ 9
(1) Realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním
zprostředkování.
(2) Smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti
smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce.
Nezaměňujte relativní neplatnost ústní smlouvy s její nezákonností a potencionálním klientům poskytujte argumenty na základě relevantních, a především pravdivých informací. Konkurence nepracuje "bez smlouvy", ale na základě ústní smlouvy, a vy můžete také, protože to zákon nezakazuje.
Přestože je ale ústní forma možná a nic tím neporušujete, rozhodně doporučujeme uzavírat zprostředkovatelské smlouvy písemné!
Není vyloučeno, že na základě ústní smlouvy proběhne jak zprostředkování příslušné kupní / nájemní smlouvy, tak úhrada provize. Ale také není vyloučeno, že z obchodu vlastník beztrestně "vycouvá" a zprostředkovatel se žádné provize nedomůže.
Pracovat na základě ústní zprostředkovatelské smlouvy je tedy pro realitního zprostředkovatele nevýhodné a pro všechny, kdo si váží své práce, neakceptovatelné.
Závěrem: Při uzavírání zprostředkovatelské smlouvy neargumentujte tím, že „bez smlouvy“, tedy při uzavření ústní formy smlouvy, porušujete zákon. Není to pravda a klienta tak uvádíte v omyl, což by pro změnu mohlo být porušení spotřebitelského zákona. Můžete říct, že zákon písemnou formu vyžaduje. A nejlépe pak argumentujte pozitivními důvody, proč si zákon myslí, že je pro klienta dobré mít smlouvu písemně. Například, že se zavazujete také vy jemu a on pak přesně ví, jaké služby mu poskytnete a na co má právo.
- Mýtus č.2 "K rezervační smlouvě musím dávat kupujícímu list vlastnický ne starší než 3 dny, jinak podle zákona může od smlouvy odstoupit."
Jedná se také o velmi častý omyl. Záleží, jak je smlouva postavena!
1. Dvoustranná rezervační smlouva mezi vlastníkem a kupujícím (zprostředkovatel je jen vedlejší účastník)
Takto koncipovanou rezervační smlouvu má naprostá většina realitních zprostředkovatelů a kupující od ní nemůže z tohoto důvodu odstoupit! Proč? Protože není uzavřena s vámi, ale s vlastníkem a neřídí se tak Zákonem o realitním zprostředkování (kde tato povinnost je), ale Občanským zákoníkem (ve kterém není).
Stejně jsou postavené i rezervační smlouvy v ABESu. Pokud je tedy používáte nebo máte tento typ smluv z jiného zdroje, pak se žádného odstoupení od smlouvy ze strany kupujícího z uvedeného důvodu obávat nemusíte.
2. Rezervační smlouva mezi kupujícím a realitním zprostředkovatelem
Pokud smlouva splňuje znaky smlouvy o realitním zprostředkování podle Zákona o realitním zprostředkování (zprostředkovatel se zavazuje zprostředkovat kupní / nájemní smlouvu a kupující - zájemce uhradit provizi), kupující odstoupit může.
3. Trojstranná rezervační smlouva mezi vlastníkem, kupujícím a realitním zprostředkovatelem
Zde kupující odstoupit také může, ale pouze od té části, která je smlouvou o realitním zprostředkování (viz výše). Zbývající část rezervační smlouvy, která se týká práv a povinností mezi prodávajícím a kupujícím, by zůstala v platnosti.
Pokud tedy používáte druhou nebo třetí variantu je nutné zákon dodržet.
Používáte-li jako většina variantu první, doporučuji list vlastnický kupujícímu také předat, ale nemusí to být k rezervační smlouvě a nemusí to být nový dokument, který splní lhůtu 3 pracovní dny. Pokud máte starší LV, použijte ho a nový pořizujte jen pokud došlo k nějaké změně.
Kdy tento mýtus vznikl?
Po účinnosti zákona č. 39/2020 Sb. Zákon o realitním zprostředkování, který rezervační smlouvu nijak nespecifikoval a hovoří pouze o smlouvě o realitním zprostředkování se zájemcem o nabytí práva k nemovité věci.
Tou však v praxi nejběžněji používaný typ rezervační smlouvy (viz výše) není.
§11
(1) Realitní zprostředkovatel předá zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo
práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt
nebo nebytový prostor, nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování výpis z
veřejného seznamu k předmětu realitního zprostředkování, jestliže je v něm zapsána nemovitá
věc, jejíž je tento předmět součástí. Není-li předmět převodu, nebo předmět užívání nebo
požívání zapsán jako jednotka ve veřejném seznamu, předá realitní zprostředkovatel zájemci
výpis z veřejného seznamu, ve kterém je zapsána nemovitá věc, jejíž je tento předmět
součástí.
(2) Výpis z veřejného seznamu podle odstavce 1 musí prokazovat stav evidovaný v tomto
seznamu ne starší než 3 pracovní dny přede dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování. Tento výpis může být pořízen i dálkovým přístupem a za účelem přiložení ke
smlouvě o realitním zprostředkování převeden do listinné podoby prostým vytištěním.
(3) Jestliže realitní zprostředkovatel nepředá zájemci výpis podle odstavce 1, je zájemce
oprávněn odstoupit od smlouvy o realitním zprostředkování ve lhůtě do 14 dnů ode dne jejího
uzavření.
Závěrem: Pokud používáte dvoustrannou rezervační smlouvu, kterou uzavírá vlastník s kupujícím a vy jste jen vedlejší účastník, nejde o smlouvu podle Zákona o realitním zprostředkování. Proto ani nemáte povinnost předkládat maximálně 3 dny staré LV. Nevěřte mýtům a ušetřete si čas i peníze!
- Mýtus č.3 "V kupní smlouvě hypoteční banka potřebuje rozdělit kupní cenu, musí v ní být uvedeno kolik jde z úvěru a kolik z vlastních zdrojů kupujícího."
V kupní smlouvě je často rozepsáno, jaká část kupní ceny je hrazena z vlastních zdrojů a jaká z hypotečního úvěru. Je to obvyklá praxe a většina je chybně přesvědčena, že to musí ve smlouvě být.
Jak vám uvedení těchto údajů do smlouvy komplikuje život?
Kvůli průběžným změnám ve financování, které jsou poměrně běžné, se návrh smlouvy několikrát upravuje, v horším případě se pak po uzavření smlouvy musí dělat dodatky. Určitě to z praxe znáte. S rozesíláním několikáté verze návrhu kupní smlouvy bývá problém, protože nikdo už neví, co vlastně platí. A s dodatky je to ještě horší. Všechny kupující i prodávající musíte znovu svolávat na podpis a jeho ověření. V případech, kdy jsou v cizině, z daleka nebo velmi staří či nemocní, to může být těžko řešitelný problém.
Neřiďte se tímto mýtem a zjednodušte sobě i svým klientům průběh obchodu!
Pro běžnou kupní smlouvu jsou nezbytné pouze 3 údaje - výše kupní ceny, termín, do kdy má být celá kupní cena uhrazena, a místo, kam má být uhrazena (obvykle bankovní účet). Případně ještě údaje o výši a úhradě pohledávky, která je zajištěna zástavním právem na prodávané nemovitosti, pokud ji vyplácí kupující. Vše ostatní je nadbytečné a zvyšuje riziko chyby a také riziko uzavírání výše zmíněných dodatků ke kupní smlouvě.
Stejně tak není nutné v kupní smlouvě případně uvádět konkrétní banku, která bude úvěrovat kupní cenu. Opět se to může po uzavření kupní smlouvy změnit a opět by se musel uzavírat dodatek.
Doporučuji rozepisování kupní ceny v kupní smlouvě neprovádět. Kupní smlouva tím nijak "neutrpí" a naopak můžete všem ušetřit spoustu času a komplikací. A to je přece jeden z důvodů, proč s vámi klienti spolupracují!
Máte pocit, že kupující pak neví, kolik a kam má poslat?
Rozdělení kupní ceny najde bezpochyby v úvěrové smlouvě nebo mu to můžete sepsat do samostatného dokumentu, který nebude potřeba ani podepisovat ani na něm ověřovat podpisy v případě změn.
Jak mýtus vznikl?
Podle mého názoru tuto praxi zavedli finanční poradci, kteří to už v době vzniku jejich profese v 90. letech minulého století začali po realitních kancelářích vyžadovat. Zcela zbytečně, protože v hypotečních bankách to nikdy podmínkou poskytnutí hypotéky nebylo.
Závěrem: Pokud po vás bude finanční poradce rozdělení kupní ceny požadovat, odmítněte to! Nejsou to údaje pro smlouvu nezbytné a banka je nevyžaduje. Bude-li tato informace chybět klientům, dejte jim je v samostatném dokumentu, který není potřeba podepisovat. Změňme tuto zavedou, ale zbytečnou praxi a zjednodušme tak průběh obchodu.
Bc. Marie Ratajová
právnička, specialistka na realitní právo
Chcete si naše služby nezávazně vyzkoušet?
Napište si o zřízení zkušebního účtu zdarma a zarezervujte si úvodní on-line konzultaci.
- Ukážeme si, jak snadno vytvořit smlouvy na míru v Generátoru smluv
- Podíváme se na obsah Právní podpory
- Seznámíme vás s doplňkovými službami a všemi výhodami, které získáte
- Zjistíme, jaké služby pro vás budou nejlepší a v jakém rozsahu a podle toho připravíme individuální nabídku