ABES

Aktuality

Jak správně uzavřít smlouvu při neúčasti jednoho ze spoluvlastníků / manželů - 1. část

 

NEÚČAST JEDNOHO Z MANŽELŮ

V praxi se někdy stává, že k podpisu dokumentů nejsou k dispozici oba manželé. Mezi realitními makléři panují nejasnosti, jaký je správný postup, aby smlouvy byly platné. K tématu existuje řada judikátů Nejvyššího soudu (dále jen NS). Podíváme se tedy na to, jak nejlépe postupovat, jsou-li klienti manželé a smlouvu podepisuje jen jeden z nich, také z pohledu rozhodování NS.

 

1. ZPROSTŘEDKOVATELSKÁ SMLOUVA (dále jen ZS)

Uzavře-li ZS jen jeden z manželů, je smlouva platná a provize, náklady či pokuta jsou vymahatelné. Vymáhat však lze pouze na tom z manželů, který s realitní kanceláří ZS uzavřel. Jako účastník smlouvy by měl být tedy v hlavičce uveden jen ten z manželů, který ZS také podepíše. Uvedete-li oba, nezpůsobí to neplatnost ZS, ale druhému z manželů nevzniknou ze smlouvy žádná práva ani povinnosti a nelze je vymáhat.

Pokud má jeden z manželů plnou moc, ale nemá ji v písemné formě, může v ZS prohlásit, že je zplnomocněn druhým z manželů.

Použít lze např. tuto formulaci:

"Zájemce prohlašuje, že je zplnomocněn manželem Janem Novákem, nar. 1.1.2000 k tomu, aby dojednal veškeré podmínky této smlouvy a zprostředkovatelskou smlouvu se zprostředkovatelem jeho jménem uzavřel."

V hlavičce ZS jsou pak uvedeni oba manželé. Bude-li však zastoupený manžel zplnomocnění popírat, platí výše uvedené.        

 

Není-li nemovitost v SJM, musí ZS uzavřít ten z manželů, který nemovitost vlastní, případně druhý z manželů na základě plné moci. V tomto případě lze doporučit písemnou formu plné moci.

Manžel se rovněž může zavázat, že druhý z manželů splní to, co je v ZS ujednáno, a to na základě § 1769 OZ. Zatím však není žádný judikát NS, který by ukázal, jak správně v praxi tento § použít.

V ZS by mohla být např. tato formulace:

"Zájemce se zavazuje, že manžel Jan Novák, nar. 1.1.2000, bude plnit vše, co je v této smlouvě ujednáno."

 

zákon č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník

§ 1769

Smlouva o plnění třetí osoby

Zaváže-li se někdo zajistit pro druhou stranu, aby jí třetí osoba splnila,

zavazuje se tím, že se u třetí osoby přimluví, aby ujednané plnění poskytla.

Zaváže-li se však někdo k tomu, že třetí osoba splní, co bylo ujednáno,

nahradí škodu, kterou věřitel utrpí, pokud k splnění nedojde.

 

 

2. REZERVAČNÍ SMLOUVA (dále jen RS)

Uzavře-li RS na straně kupující jen jeden z manželů, je RS platná. Přesto může vzniknout problém. Pokud na jejím základě uhradil jeden z manželů rezervační poplatek, jde o nakládání s majetkem v SJM. Výše poplatku může v některých případech přesahovat obvyklou správu majetku, o kterém by mohl rozhodovat pouze jeden z nich bez souhlasu druhého manžela. Ten pak může namítnout neplatnost takového úkonu (platby) a finanční prostředky by mohl být příjemce na základě soudního rozhodnutí povinen vrátit.

RS na straně prodávající musí uzavřít oba manželé. Jde o závazek uzavřít kupní smlouvu o prodeji nemovitosti, a to z hlediska SJM není běžná záležitost, o které by mohl rozhodnout jen jeden z manželů. Platí, že mohou být na základě plné moci zastoupeni navzájem nebo také zprostředkovatelem. (ABES plné moci generuje společně se ZS).

 

 

3. KUPNÍ SMLOUVA (dále jen KS)

KS uzavírají na straně prodávající i kupující vždy oba manželé, je-li nemovitost prodávaná či pořizovaná do SJM, popř. jejich zplnomocnění zástupci.

Pozor na situaci, kdy je v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník pouze jeden z manželů, ale nemovitost je v SJM. V tomto případě lze doporučit, aby manželé v kupní smlouvě prohlásili, že mají nemovitost v SJM a oba KS také uzavřeli. V opačném případě by mohl druhý z manželů namítnout neplatnost KS. Nový Občanský zákoník sice zavedl tzv. zásadu materiální publicity (viz níže § 980, § 981, § 984), ale dosud NS o podobném sporu nerozhodoval.

 

Další problém může nastat v souvislosti s rodinnou domácností. Ačkoliv není nemovitost v SJM, může druhý z manželů namítnout neplatnost kupní smlouvy.

Více si můžete přečíst zde: RODINNÁ DOMÁCNOST MANŽELŮ MŮŽE OHROZIT PLATNOST SMLOUVY

 

zákon č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník

§ 980

(1) Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo

k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje.

Stanoví-li to právní předpis, zapíše se do veřejného seznamu

kromě věcného práva i právo užívání nebo požívání,

jakož i omezení rozsahu nebo způsobu užívání

nebo požívání věci spoluvlastníky.

(2) Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu,

má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným

právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného

seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.

 

§ 981

Je-li do veřejného seznamu zapsáno věcné právo

k cizí věci, má přednost před věcným právem, které

není z veřejného seznamu zjevné.

 

§ 984

(1) Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu

v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný

stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo

za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné

podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době,

kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné

právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době

podání návrhu na zápis.

 

 

BYL PRO VÁS ČLÁNEK UŽITEČNÝ?

Chcete i 2. část článku? Chcete dostávat pravidelně novinky v právní úpravě a užitečné rady a návody?

Kupte si přístup do právní podpory, jehož součástí je i pravidelný zpravodaj.

Získáte také:

>archiv se všemi články, které jsme svým klientům poslali - pravidelně články aktualizujeme 

>vzorové dokumenty ke stažení (plné moci, prohlášení...)

>kredity pro smlouvy na míru

 

To vše za 1.000 Kč + DPH na rok. KOUPIT BALÍČEK PODPORY BASIC >>