1) Oznámil vadu bez zbytečného odkladu?

Nejčastější chybou je, že kupující oznámí prodávajícímu vadu příliš pozdě. Podle § 2112 občanského zákoníku je nutné vadu oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující zjistí. „Bez zbytečného odkladu“ sice zákon konkrétně nevymezuje, jde však spíše o dny než týdny. Pokud tedy kupující reklamuje vadu až po několika měsících (obvykle ji mezitím také nechal opravit), soud jeho reklamaci zpravidla zamítne.

V těchto případech můžete prodávajícího uklidnit, že vada nebyla uplatněna správně a kupující nárok na odstranění vady či slevu z kupní ceny s největší pravděpodobností ztratil.

2) Oznámil vadu správné osobě?

Kupující se někdy snaží reklamovat vadu u realitního zprostředkovatele namísto prodávajícího, který je jedinou správnou osobou, u níž je možné vadu reklamovat. Zprostředkovatel není za vady nemovitosti odpovědný a odpovídá pouze za informace, které poskytl. U zprostředkovatele lze tedy uplatňovat pouze škodu způsobenou chybnou informací, nikoli vadu samotnou.

Co když nastane situace, kdy kupující reklamuje vadu pouze u vás, a nikoliv u prodávajícího, a vy jste si navíc jisti, že od vás nedostal žádnou chybnou informaci, která by s vadou souvisela? Pak je jen na vás, jak rychle kupujícímu poskytnete informaci o tom, u koho musí reklamovat. Jak jsme psali v předchozím bodu, prodlení může mít vliv na posouzení, zda byla vada uplatněna „bez zbytečného odkladu“.

3) Nechal vadu opravit a chce zaplatit fakturu?

Dalším omylem kupujících bývá, že sice vadu oznámí včas, ale nechají ji sami odstranit a po prodávajícím požadují úhradu nákladů. Ani toto není správný postup. Kupující může v rámci reklamace požadovat buď odstranění vady nebo slevu z kupní ceny. A sleva podle Nejvyššího soudu neznamená automaticky náhradu nákladů na odstranění vady.

Pokud v takové situaci půjde o reklamaci oprávněnou, lze klientovi doporučit ať se pokusí o smírnou dohodu s přijatelnou slevou. Pokud je dohoda komplikovaná, je to přesně ten případ, kdy můžete využít realitní mediaci sporu. Pokud dohoda není ani tak možná a hrozí soudní spor, je vhodná konzultace s advokátem, který by prodávajícího případně zastupoval. 

4) Jde o vadu, kterou lze reklamovat?

Kupující se někdy snaží reklamovat vadu nemovitosti, která není vadou v právním slova smyslu a nevztahuje se ní právo z vadného plnění. Jde o vady, které jsou projevem stáří, kdy nemovitost či její prvky jsou po své životnosti, a/nebo běžného opotřebení, které kupující mohl očekávat. Někdy jde o vadu zjevnou, kterou kupující mohl při běžné prohlídce případně s vynaložením běžné opatrnosti zjistit, případně i o vadu, na kterou byl výslovně upozorněn a která už byla zohledněna v kupní ceně. V Právní podpoře ABES v Klientské sekci je řada článků s konkrétními judikáty Nejvyššího soudu k těmto sporům.

Může také jít o reklamaci vady jednotky, která je ale projevem vady společných částí domu a nelze ji reklamovat u prodávajícího. Správným řešením je požadavek na vyřešení příčiny u SVJ. Například může jít o vlhkost z netěsnící izolace v suterénu nebo plísně v důsledku zatékání do střešní krytiny.

Doporučení u těchto vad není jednoduché, protože posouzení vždy záleží na konkrétní nemovitosti, konkrétní vadě a dalších okolnostech. Lépe této situaci předcházet a nechat zpracovat ještě před zahájením prodeje technickou inspekci, která popíše stav nemovitosti a případná rizika skrytých vad. Pokud už však reklamace nastala, pak lze opět doporučit pokus o smírnou dohodu s přijatelnou slevou nebo pokud dohoda není možná a hrozí soudní spor konzultaci s advokátem.

5) Není v kupní smlouvě ustanovení ohledně vzdání se práva z vadného plnění?

Neměli byste zapomenout také na prostudování kupní smlouvy, kde se mohl kupující vzdát svého práva z vadného plnění a reklamace je tedy zřejmě neoprávněná.

ABES takové ustanovení generuje automaticky v kupní smlouvě.

Je pravděpodobné, že kupující od reklamace ustoupí, pokud ho prodávající na toto upozorní, ale nelze s jistotou vyloučit, že i přesto do sporu s prodávajícím půjde. V tu chvíli opět platí - pokus o smírnou dohodu s přijatelnou slevou nebo konzultace s advokátem u hrozícího soudního sporu.

Realitní zprostředkování nezahrnuje povinnost řešit za klienty spory týkající se vad nemovitostí a je na vás, jak se k tomu postavíte.

Můžete je rovnou odkázat na advokáty nebo s nimi můžete konkrétní situaci probrat z hlediska výše uvedených bodů a nasměrovat je, jak mohou dál situaci řešit. A vždy přidejte doporučení, že pokud kupující bude na reklamaci trvat, ať kontaktují advokáta, který je v případném sporu zastoupí.